共有物の分割

共有の不動産は不良資産であるということを聞いたことがありますが、どういうことでしょうか

共有者の一人が共有物を売却処分したり、物理的に大きな変更を加えたりするためには共有者全員の同意が必要とされ、また共有物を他に賃貸したり、賃貸している共有物に関する賃貸借契約を解除するためには共有者の持分の価格の過半数の同意が必要とされています。

このように各共有者は共有物の自由な処分や利用に大きな制約を受けています。

このような制約が、共有不動産の有効活用にとって大きな障害となっているため、共有不動産は不良資産であると言われます。

もっとも各共有者は自分の持分だけを第三者に売却することはできますが、他の共有者間で前記のような制約をうける権利を買う人は稀ですから、持分だけでの処分も現実的には困難です。

共有者間の協議によって共有物の分割ができると聞きますが、その方法と留意点を教えて下さい

各共有者は他の共有者に対し、いつでも共有物の分割を請求することができ、これを受けた他の共有者は分割の協議をなすべき義務を負います。

協議によって分割する場合の分割方法として、下記の方法等があります。

①共有物をそれぞれ現物で分割する現物分割

②共有物を売却してその代金を分割する換価分割

③共有者の１人が他の共有者の持分を全部取得するかわりにその対価を他の共有者に支払う代償分割

④現物分割を基本としてその過不足を価格賠償により調整する分割

現物分割の場合、分割後のそれぞれの土地の価格の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、課税上の問題は生じません。

しかし、分割後のそれぞれの土地の価格の比が共有持分の割合におおむね等しいとは言えず、価格賠償による調整がある場合には、譲渡所得税の問題が生じますし、価額賠償による調整がない場合には贈与税の問題が生じる点に留意する必要があります。

なお、換価分割、代償分割は売買と同視されますので譲渡所得税が課税されることになります。

共有者間で分割の協議が調わない場合はどのようにすればよいでしょうか

分割について共有者間の協議が調わない場合は、分割を求める共有者は、他の共有者を被告として共有物分割の訴えを裁判所に提起することができます。

裁判所は、共有物の種類、性質、利用方法、当事者間の利益等の諸事情を勘案して分割を行います。

分割の方法は現物分割を原則とし、現物分割が事実上もしくは法律上不能であるか、又は現物分割の方法によると著しく共有物の価額を損ずる虞れがあると認められる場合には、現物分割に代わる方法として共有物を一括競売して、その売得金を各共有者の持分に応じて分割することになります。

かつては裁判による現物分割の場合は価額賠償による調整は認められないとされていましたが、最高裁大法廷判決（昭和62年4月22日）により、これが認められるようになり、裁判による共有物の分割がより柔軟かつ公平にできるようになりました。

裁判所は共有物分割の訴えがあれば、必ず一定の分割を命じる判決をしますので、共有者は裁判を利用することにより必ず共有関係から離脱できるようになります。

※この記事は2018年2月に公開し、2022年3月に加筆修正して再公開しています。
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