小規模宅地等の特例のうち、貸付事業用宅地等の要件について、平成30年度の税制改正で見直しが行われました。
どのような改正があったのか、今回はこの改正された論点について解説します。
貸付事業用宅地等とは
貸付事業用宅地等とは、一定の要件を満たせば、200㎡を限度として相続税評価額を50％減額できる制度です。
改正前は、相続発生した時においてその宅地等が被相続人の貸付事業の用に供されていれば適用を受けることができました。つまり、その宅地等がいつから貸付事業の用に供されているかどうかは論点ではありませんでした。
貸付事業をいつ開始したかが論点に
今回の改正で、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、この特例の適用を受けることができなくなりました。なぜこのような改正がおこなわれたかというと、相続開始の直前に宅地に賃貸アパートや駐車場を建設し、その宅地等を貸付事業用宅地等に該当させ、特例の適用を受けようとする人がいたからです。
小規模宅地等の特例は、相続開始前３年を超えて貸し付けを行っていた土地のみ適用されます。ただし、例外措置が２つ設けられています。
例外措置１ 経過措置
この改正された要件は、平成30年4月1日以後の相続等から適用されます。しかし、影響の大きい改正のため経過措置が認められています。平成30年3月31日より前に貸付事業の用に供された宅地等を、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に相続した場合は、改正前の要件で小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
ただし、この経過措置は貸付事業の用に供されていることが前提とされています。例えば、平成30年3月31日までに賃貸アパート等を取得しただけでは経過措置としての適用は認められません。実際に同日までに第三者に貸し付けているといった状態が原則となります。
例外措置２ 事業的規模かどうか
相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、小規模宅地等の特例の適用をうけることができません。しかし、その貸付事業が「事業的規模」に該当し、「事業的規模」の貸付事業を相続開始前3年超行っている場合には、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された土地であっても、小規模宅地の特例の対象となります。
例えば、平成20年からAアパートを事業的規模で貸し付けており、平成30年1月にBアパートを貸し付け、平成30年12月にCアパートをそれぞれ貸付事業の用に供しました。その後、平成31年2月に相続が発生したとします。平成30年4月1日から令和3年3月31日までに相続が生じているため、平成30年4月1日以後の貸付けであるCアパートの敷地は対象外となるはずです。しかし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている者の貸付けであるため、Aアパートはもちろん、Bアパート、Cアパートの敷地を含め全て特例の適用対象となります。
事業的規模とは
事業的規模とは、一般的に「５棟10室」基準と呼ばれるものです。「5棟10室」基準とは、独立した家屋などであれば5棟以上、マンションなどの各部屋であれば10室以上のことをいいます。この数を満たしていれば、基本的に事業的規模として考えられます。
月極駐車場の場合は、駐車スペース5台で1室分に換算されます。駐車スベースが50台以上あれば事業的規模として考えられています。
事業的規模であることを証明する書類を添付しよう
相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付けを行う者が、相続開始前3年以内に新たな貸付けを行い、小規模宅地等の特例を適用する場合、3年を超えて事業的規模であったことを明らかにする書類（例えば、相続までの4年分の不動産所得用の収支内訳書など）を相続税の申告の際に提出する必要があります。
※この記事は2018年11月に公開し、2022年7月に加筆修正して再公開しています。
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